Konzept Immobilien GmbH

Kostengünstige Verwaltung

Gut und günstig ist das Ziel. Aber was ist das? Qualität hat seinen Preis, was man spätestens dann weiß, wenn die Abrechnung nicht stimmt, die Rücklage unvollständig ist, die Beschlüsse der Eigentümergemeinschaft nicht umgesetzt werden oder Reparaturstaus sich häufen. Das sind meistens Ergebnisse einer billigen Verwaltung mit späteren erheblichen Folgekosten.

Günstig ist eben nicht billig. Billig kann auch nicht gut sein, denn die Sachbearbeiter sind keine Billigkräfte sondern gut ausgebildete professionelle Fachleute, die entsprechend kosten, und die wissen, was sie tun. So sorgt eine gute Verwaltung für die angemessene Unterhaltung der Immobilie und kostengünstige Lösungen, sei es bei Aufträgen, Ausschreibungen, Bauüberwachung oder dem Contracting von Energie, Versicherungen oder anderen Leistungen.

So wird aus günstig preiswert und gut. Somit eine kostengünstige Verwaltung.

Die Kosten der Hausverwaltung sind von mehreren Faktoren abhängig:

1. Verwaltungsart (Miet-,WEG- oder Gewerbe-Verwaltung)
2. Anzahl der Einheiten der Immobilie
3. Wohnungen und/oder Gewerbeeinheiten
4. Klima unter den Bewohnern, Nutzern (Streitigkeiten, Klagekultur,Hausordnungsignoranten usw.)
5. Zustand der Immobilie (Renovierungsstau, Reparaturanfälligkeit, Technik)
6. Lage der Immobilie in Deutschland (Großstädte sind teurer als Kleinstädte, Münster teurer als Minden)

Hausverwaltungsgebühren

Kosten für die Mietverwaltung

werden normaler Weise bei der Mietverwaltung pro Einheit/Monat zzgl. MwSt berechnet und vom Eigentümer bezahlt. Es sind auch andere Varianten möglich. So kann sich das Verwalterhonorar prozentual an den Mieteinnahmen orientieren. Die Kosten staffeln sich nach verschiedenen Kriterien:

• Größe der Immobilie
  Je größer das Haus, desto günstiger ist die Verwaltung pro Einheit.
• Beispiele:
  Bei einer Anlage mit 50 Mietwohnungen betragen die Hausverwaltungskosten z.B. 17,00 € pro Einheit.
  Bei einem Zweifamilienhaus liegt das Entgelt pro Wohnung bei mindestens 50,00 € .
• Schwierigkeitsgrad
  Abrechnungsvoraussetzungen, z.B. Einzelzähler Heizung, GEH usw.
• Bewohnerstruktur
• Streit unter Mietern, schwierige Mieter usw.

Varianten der Preisgestaltung

1) Prozentuale Hausverwaltungskosten könnten z.B. 5% bis 6% der Kaltmiete betragen. Die Schwankungen ergeben sich aus den oben genannten Faktoren
2) Die Kosten pro Einheit ist üblicher und für den Miethauseigentümer leichter zu kalkulieren und zu überblicken
3) Sonderleistungsgebühren werden einmalige für die Vermietung erhoben, die die Überprüfung der Interessenten beinhalten, die Wohnungsbesichtigungen, das Wohnungsübergabeprotokoll und die Erstellung des Mietvertrages. Insbesondere nach dem Datenschutz- und Geldwäschegesetz bestehen hier erhöhte Anforderungen

Kosten für die WEG – Verwaltung

Diese werden pro Einheit/Monat zzgl. MwSt berechnet. Dabei ist anders als bei der Mietverwaltung diese Gebühr per Beschluss von der Eigentümergemeinschaft zu bestätigen. Diese ist dann auch der Kostenträger, obwohl letztlich die einzelnen Eigentümer dann die Gebühr zahlen. Auch hier gilt: Bei kleinen Objekten ist die Hausgeldgebühr höher als bei großen Wohnanlagen

• Größere Anlage (z.B. mehr als 50 Wohnungen ca.16,00 € pro Wohnung).
• Mehrfamilienhaus mit 20 Wohnungen ca.18,00 € bis 22,00 € .
• Sehr kleine Objekte (3-Familienhaus) mindestens 50,00 €.
• Streitigkeiten: Gerade bei der WEG-Verwaltung kommt es oft vor, das insbesondere kleinere Gemeinschaften verstritten sind. Eine solche Situation wirkt sich unmittelbar auf den Preis aus. Kleine WEG + verstritten = sehr hoher Preis. Das Angebot und die Nachfrage regeln hier ganz deutlich den Preis. Eine kleine und im Streit befindliche Gemeinschaft hat es sehr schwer, überhaupt eine Verwaltung zu finden.

Gewerbe-Verwaltung

hier gibt es eine große Bandbreite von Verwaltungskostenvereinbarungen. Pauschalen, Quadratmeter, Umsatz usw. sind Grundlagen für die Kostenfestsetzung.
Im Unterschied zur Wohnmietverwaltung sind diese Kosten (BGB § 307 Abs. 1 Satz 2) jedoch umlagefähig, hat der BGH entschieden:
Die in einer Formularklausel festgelegte allgemeine Umlage von Verwaltungskosten auf den Mieter verstößt bei der Gewerbemiete nicht gegen das Transparenzgebot gemäß § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB (im Anschluss an das Senatsurteil v. 9.12.2009, XII ZR 109/08, NJW 2010 S. 671, zur Veröffentlichung in BGHZ bestimmt). (amtlicher Leitsatz des BGH).

Auch hier gilt der Schwierigkeitsgrad der Verwaltung, der sich nach den Aufgaben ergibt. Gebäudeunterhaltung, Wartung und Kontrolle von Aggregaten, Der Umfang der Dienstleistungen wird durch den Verwaltervertrag geregelt.

Kosten für die Gewerbe – Verwaltung

Die Kosten der Hausverwaltung muss meist der Mieter tragen und mit den Betriebskosten-Vorauszahlungen begleichen. In der Regel wird pauschal ein bestimmter Prozentsatz der jährlichen Netto- oder Bruttomiete berechnet. Wie der Bundesgerichtshof (BGH) bereits in einer Entscheidung feststellte, gilt selbst eine Belastung in Höhe von 5,8 Prozent einer Jahresnettomiete nicht als überraschend und in ihrer Höhe nicht als sittenwidrig.
Die Verwaltungskosten werden somit entweder nach der Fläche oder der Jahresnettomiete ermittelt.

Letztlich zählt der Umfang der Leistungen, die im Verwaltungsvertrag aufgeführt werden:

Beispiele:

• Abschluss, Durchführung und Abwicklung von Mietverhältnissen; nicht jedoch die Anbahnung und das Führen von Mietvertragsverhandlungen, Überwachung des Zahlungsverkehrs nach Absprache mit dem Auftraggeber, Miet- und Nebenkosteninkasso, Ermittlung der Mietersalden, Mahnwesen, Anpassungen der Miethöhe
• Verwaltung der Sicherheitsleistungen und Überwachung mietvertraglicher Instandhaltungs- und Instandsetzungsverpflichtungen einschließlich Schönheitsreparaturen
• Abschluss, Auflistung und Überwachung von Wartungs- und Pflegeverträge und deren Termine und Fristen nach Weisung des Auftraggebers
• Überwachung des Hausmeisters, der für das Mietobjekt vor Ort zuständig ist, und sonstiger Dienstleister in Abstimmung mit dem Auftraggeber
• Abschluss von Versicherungsverträgen
• Abwicklung von Versicherungsfällen
• Übergabe und Übernahme der Mietsache bei Beginn und Beendigung des jeweiligen Mietverhältnisses einschließlich zu erstellender Protokolle
• Nebenkostenerfassung, Erstellung und fristgerechter Versand der Abrechnungen, Zählerstanddokumentation
• Schlüssel- beziehungsweise Codekarten-Verwaltung
• technisches und infrastrukturelles Gebäudemanagement

Allgemeine Preisentwicklung

Die Gebühren für kleine WEG´s sind pro Eigentümer immer höher als in großen Gemeinschaften. Kleine WEG´s sind unter 10 Einheiten.

Umfrageergebnisse
Laut DDIV: Dachverband Deutscher Immobilienverwalter e. V.
zeigen die Ergebnisse der Jahresumfrage in der Immobilienverwalterwirtschaft 2018, (siehe 4.1. ANPASSUNG DER VERGÜTUNGSSÄTZE), 92,9 Prozent der Befragten passten ihre Vergütungssätze im Jahr 2017 bei einer Vertragsverlängerung an. Bei einem laufenden Vertrag setzten 41,7 Prozent der Befragten eine Anpassung durch, wovon 19,6 Prozent auf einer vertraglich geregelten Staffelung basierten. Die Indexbindung, die sich an dem Preisindex des statistischen Bundesamts orientiert, nutzten 11,7 Prozent als Instrument zur Vergütungsanpassung.Insgesamt ist festzustellen, dass signifikant mehr Verwaltungen ihre Vergütungssätze bei laufendem Vertrag angepasst haben.
Betrug ihr Anteil im vorangegangenen Branchenbarometer noch 31,8 Prozent, waren es im aktuellen Berichtszeitraum 41,7 Prozent der Befragten.

Verwalterhonorar immer noch zu niedrig
Der DDIV hält bereits im Bericht von 2017 das Verwalterhonorar trotz der Zuwächse nicht für angemessen.„Der moderate Anstieg der Vergütungen hält noch immer nicht Schritt mit der komplexen Tätigkeit”, kommentiert DDIV-Geschäftsführer Martin Kaßler. In nahezu allen Bereichen müssten Verwaltungen investieren: “Wir werden daher nicht müde, uns in der Öffentlichkeit für weiter steigende Verwaltergebühren einzusetzen.” Qualität habe eben ihren Preis. Der Dachverband spricht sich für höhere Verwalterhonorare aus. Immobilienverwaltungen müssten in nahezu allen Bereichen investieren. Insbesondere gut ausgebildetes Personal und moderne, digitalisierte Anwendungen sind kostenintensiv, jedoch unerlässlich, um dauerhaft am Markt zu bestehen. Dazu kommen stetig neue Anforderungen durch den Gesetzgeber und wachsende Ansprüche von Eigentümern und Mietern, die Aufgabenpalette und Verantwortungsbereiche erweitern. Dies sollte sich dem DDIV zufolge auch in den Vergütungen manifestieren.

Während eine kleine WEG in der Stadt durchschnittlich 26,03 Euro pro Einheit und Monat entrichten muss, sind es auf dem Land rund 3,30 Euro weniger.

Kleine Verwaltungen finden kaum noch Verwalter
Für kleine Gemeinschaften wird es demnach auch künftig schwierig, einen professionellen Immobilienverwalter zu finden, denn die Verwaltung kleiner Objekte ist für viele Unternehmen unrentabel.